Stai per aprire un Mutuo? Attento a queste clausole!

(Roma)ore 20:43:00 del 05/08/2018 - Categoria: , Economia

Stai per aprire un Mutuo? Attento a queste clausole!

Mutuo: come la banca ti sottrae quattrini con clausole scritte piccole piccole nei contratti

Cercheremo di spiegare con parole semplici (impresa quasi impossibile) i meccanismi complessi della matematica finanziaria attraverso i quali le banche e le società finanziarie vi sottraggono quattrini in modo poco trasparente.

Mutuo: come funziona la penale di estinzione anticipata.

A tantissimi di noi è capitato di contrarre un mutuo o un finanziamento
ed estinguerlo anticipatamente.

Se nelle pieghe del contratto era scritta una clausola piccolissima che prevedeva una penale di estinzione anticipata, vediamo cosa ci è successo e, nella maggior parte dei casi, non ce ne siamo accorti.

Tale analisi ha lo scopo di verificare quanto costa effettivamente la penale
per estinzione anticipata e si propone di determinare il tasso effettivo (TAEG) senza fermarsi alle apparenze.

Nella maggior parte dei mutui se si verifica la incidenza percentuale della
penale per estinzione anticipata, tali mutui risultano usurari.

Quando sottoscriviamo un contratto di mutuo, la banca ci impone una
piccola clausoletta con la quale si pattuisce una penale nel caso in cui si volesse estinguere il mutuo anticipatamente rispetto al piano di ammortamento sottoscritto in sede contrattuale.

Questa penale è determinata sempre come percentuale di costo da
applicarsi a tutto il debito residuo. Facciamo un esempio per chiarire:

Io cliente esprimo la intenzione di estinguere un debito residuo di €
80.000 e nel contratto è prevista una penale per estinzione anticipata del
del’2%.

La banca pretenderà di incassare la somma di € 81.600. 1.600 € su 80.000 sembrano una piccola somma, ma se facciamo una analisi approfondita possiamo comprendere che il costo effettivo di questa
penale è esorbitante.

Secondo le indicazioni della Legge 108/96 (legge sull’usura), per la
determinazione del tasso di interesse usurario si tiene conto delle
commissioni, remunerazioni a qualsiasi titolo e delle spese, escluse
quelle per imposte e tasse, collegate alla erogazione del credito.

La penale costituisce pur sempre un interesse che il cliente paga o
comunque un costo collegato all’erogazione del credito.

Come ogni costo collegato alla erogazione del credito, deve essere incluso
nel calcolo del TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) e determinato su base annua come tutte le altre voci di costo incluse nel TAEG.

In tutti i contratti si parla sempre di tassi annuali e quindi il calcolo va fatto su base annua. Per determinare correttamente che incidenza ha la penale sull’ammontare del debito residuo e il Tasso Annuo Effettivo (quindi ricalcolato su base annua) che questa penale produce occorre innanzitutto spiegare cosa è il cosiddetto Tasso Periodale.

Nel mutuo il tasso pattuito contrattualmente non si applica interamente
ad ogni rata, ma al fine di determinare gli interessi dovuti ad ogni singola rata, si applica il tasso riferito al periodo di durata della rata stessa che solitamente è mensile.

Cerchiamo di semplificare tale concetto che può risultare difficoltoso da
comprendere. Se il cliente paga un tasso del 6% annuo e una rata mensile, nella determinazione dell’interesse devo dividere il tasso del 6% per i dodici mesi dell’anno.

Quindi, per calcolare gli interessi da applicare su ogni rata, si applica
il tasso dello 0,5% (6%/12=0,5%). Allo stesso modo, se le rate sono trimestrali ad ogni rata si applicherà il tasso del 1,5% (6%/4=1,5%).

In questo modo pattuire in contratto un Tasso periodale dello 0,5% da
applicarsi mensilmente ad ogni singola rata, pur apparendo un tasso molto basso, produce esattamente sempre lo stesso tasso annuo del 6%.

Per capire bene quanto incide la penale di estinzione anticipata
dobbiamo richiamare un tasso molto importante che esiste all’interno di ogni contratto di mutuo.

Tale tasso è il cosiddetto Tasso di Mora che disciplina le maggiorazioni da versare in caso di ritardato pagamento della rata mensile.

Vediamo come la maggior parte degli istituti di credito calcola la maggiorazione da applicare in caso di ritardato pagamento.

Il cliente e la banca, in sede contrattuale pattuiscono un interesse di
mora del 12%. Ciò significa che questo tasso del 12% sarà applicato su base annua.

Se il ritardo nel pagamento è di un mese, l’importo dovuto sarà maggiorato di un 1% (12%/12=1%). In questo caso il calcolo corretto si esegue considerando i giorni di ritardo, in quanto il ritardo nel pagamento potrebbe essere anche di solo alcuni giorni e la formula utilizzata nella grande maggioranza dei casi è la seguente:

Interessi = (Capitale∗Giorni∗Tasso Annuale) /36500
36500 sono i giorni dell’anno civile moltiplicati per 100 trattandosi di
valore percentuale.

Quindi notiamo che la formula esegue il calcolo giorni /365. Il che
significa che viene applicato il tasso annuale pattuito contrattualmente ai soli giorni (gg) di effettivo ritardo nel pagamento.

Ciò non avviene con la penale di estinzione anticipata che, come
abbiamo visto nell’esempio precedente viene applicata in percentuale
sull’intero capitale residuo che si rimborsa all’istituto di credito
(80.000*2%=1.600€).

In questo caso, bisogna capire quanto realmente viene a costare tale
penale rapportandola alla durata del prestito che normalmente è per i pochi giorni che intercorrono dal giorno del pagamento dell’ultima rata al giorno in cui il mutuo viene estinto versando 81.600 € invece di 80.000.

Arriva il momento in cui un cliente decide di estinguere anticipatamente
un prestito. Tale giorno cade necessariamente in una data compresa tra il
pagamento di due rate mensili.

In questo momento il cliente ha già pagato, con la corresponsione della
rata precedente, tutti gli interessi pattuiti contrattualmente relativi al periodo precedente e sono iniziati a maturare gli interessi relativi al periodo in corso da calcolare sul capitale residuo.

A questo punto, su questo capitale residuo, invece di applicare
l’interesse corrispettivo viene applicata la penale.

Il periodo di godimento del capitale residuo intercorre così dal momento
del pagamento dell’ultima rata al momento dell’estinzione del mutuo che sarà per forza antecedente al pagamento della rata successiva.

In questo modo la penale sarà applicata ad un prestito, costituito dal
capitale residuo del mutuo con una durata massima di un mese ed allora
evidentemente la percentuale indicata in contratto (2%), per essere rapportata ad anno dovrà essere moltiplicata per 12 (formula inversa di quella esposta precedentemente).

Vediamo quindi che una penale per estinzione anticipata del 2%
ricalcolata su base annua ha una incidenza annua del 24% (2%*12).

Qualora il capitale residuo fosse rimborsato entro 15 giorni dal momento
del pagamento dell’ultima rata precedente, l’incidenza percentuale annua sarà del 48% e, nell’ipotesi in cui il mutuatario dovesse restituire l’importo dicapitale residuo un solo giorno dopo il pagamento della rata, l’incidenza
percentuale anno del’2% convenuto, corrisponderà ad un Tasso Annuo
Effettivo del 730% calcolato moltiplicando l’2% di interesse pagato per un solo giorno per i 365 giorni dell’anno.

Tale risultato si ottiene utilizzando la seguente formula discendente dalla
precedente: Tasso Annuo= (Interessi∗36500)/(Capitale Residuo∗Giorni)
La parte di formula gg/365 applica il tasso annuo pattuito (Tasso Annuo)
ai soli giorni (gg) di effettivo ritardo nel pagamento.

Esempio per chiarire il calcolo dell’incidenza effettiva in termini percentuali di una penale di estinzione anticipata.

Facciamo conto di pagare la quota di estinzione anticipata del prestito il
giorno dopo avere pagato l’ultima rata. Abbiamo quindi i seguenti fattori :
Tasso periodale: 0,5% (6%/12=0,5%) – Capitale residuo = 80.000. Giorni di durata del prestito di questi 80.000 residui: 1 giorno

Si viene a determinare l’ammontare della penale come percentuale sul
capitale residuo, Quindi: 0,5% di 80.000 = 400, che rappresenta il costo del denaro per un giorno di utilizzo.

Si determina successivamente il TAEG sulla base degli interessi pagati (€
400) ed il periodo di godimento del capitale (1 giorno): Tasso Annuale (400∗36500)/(80000∗1) =182,5%.

Quindi vediamo che se estinguo un mutuo il giorno dopo avere pagato
l’ultima rata il tasso effettivo che pago ammonta al 182,5% calcolato applicando il tasso pattuito contrattualmente.

Ma invece di questo che risulta già essere usurario pago 1600 € di penale
di estinzione anticipata che sono 4 volte questo valore, significa che sto
pagando un tasso effettivo del 730% come abbiamo visto prima.
Una bella penale!!!

Per dimostrare la validità del ricalcolo facciamo la stessa simulazione di
calcolo supponendo di rimborsare gli 80.000 € di capitale dopo 30 giorni
(scadenza della rata successiva) invece che dopo 1 giorno.

Abbiamo i seguenti fattori: Tasso periodale: 0,5% (6%/12=0,5%)
Capitale residuo = 80.000. Giorni di durata del prestito di questi 80.000 residui: 30 giorni.

Se moltiplico il tasso periodale (mensile) per il capitale residuo ottengo e
si viene a determinare l’ammontare della penale come percentuale sul capitale residuo, quindi: 0,5% di 80.000 = 400.

Il costo del denaro per un giorno di utilizzo è si € 400. Si determina successivamente il TAEG sulla base degli interessi pagati (€ 400) ed il periodo di godimento del capitale (1 giorno):

Tasso Annuale=(400∗36500)/(80000∗30) =6 %(equivalente al tasso
pattuito). Tali tassi ottenuti vanno confrontati con i tassi soglia vigenti al momento della sottoscrizione del contratto di mutuo. Abbiamo quindi visto come un mutuo può essere usurario con la penale di estinzione anticipata.

Con una clausoletta piccola piccola, in questo caso, la banca vi fa pagare una estinzione anticipata una cifra che a noi sembra piccola, ma che se andiamo a ricalcolare, il costo effettivo in percentuale diventa esorbitante. Quindi attenzione a tutte le clausole quando si sottoscrive un contratto di mutuo

Da: QUI

Autore: Gregorio

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